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    时间:2018-05-30 01:54发布:admin点击量

      按照物业工程部的工作计划,制订本班组的工作计划,建立切实可行的规章制度。

      6.协同技术人员落实施工计划,检查、监督、验收外包工程的进度,质量及现场卫生情况。7.

      2.按照物业工程部工作计划,制订本班组的工作计划,建立切实可行的规章制度。3.

      负责院内部的暖气系统、自来水管线、卫生热水管线和卫生洁具、排污管线的运行、维修保养和管理工作。4.

      6.协同技术人员落实施工计划,检查、监督、验收外包工程的进度,质量及现场卫生情况。

      1.组织电工班全体人员学习政治、文化和业务知识,坚持改革开放,提高管理水平,积极主动的落实工作计划,努力完成上级交给的各项工作任务。2.

      带领全班人员认真落实各项规章制度,根据每个人的特长合理调配安排工作。经常到维修或施工现场检查工作进度,严把质量关。及时解决工作人员提出的问题。

      3.端正服务态度,提高服务质量,按时上下班。坚守岗位,履行班长职责,虚心听取用户意见,因公因事外出要经过经理同意,并向有关人员交待工作。

      4.加强班组人员间的团结,办事公道,不徇私情,严格工料管理,严格考勤,负责本组人员每月的工作量,做好有关统计工作报表。

      5.熟悉电工班内设备的性能及技术状况,负责领发、管理本班组所需的设备、材料等物品,及时提供本班组使用物料的购置、维修保养计划。

      6.做好安全防事故工作,树立安全第一、质量第一的思想,发现问题及时报告,尽快解决。

      8.定期向公司经理汇报电工班的工作完成情况,人员思想动态和下一步工作打算。9.

      1.组织水暖管道班全体人员学习政治、文化和业务知识,坚持改革开放,提高管理水平,积极主动的落实工作计划,努力完成上级交给的各项工作任务。

      2.带领全班人员认真落实各项规章制度,根据每个人的特长合理调配安排工作。经常到维修或施工现场检查工作进度,严把质量关。及时解决工作人员提出的问题。

      3.端正服务态度,提高服务质量,按时上下班。坚守岗位,履行班长职责,虚心听取用户意见,因公因事外出要经过经理同意,并向有关人员交待工作。

      4.加强班组人员间的团结,办事公道,不徇私情,严格工料管理,严格考勤,负责本组人员每月的工作量,做好有关统计工作报表。

      5.熟悉水暖管道班内设备的性能及技术状况,负责领发、管理本班组所需的设备、材料等物品,及时提供本班组使用物料的购置、维修保养计划。

      6.做好安全防事故工作,树立安全第一、质量第一的思想,发现问题及时报告,尽快解决。7.

      8.定期向工程部经理汇报水暖管道班班的工作完成情况、员思想动态和下一步工作打算。

      3.对承包的维修范围每日至少巡回检查一次,及时消除缺陷,做好记录。对自己处理不了的问题,要尽快向班长回报,由班长安排解决。

      4.维修工作,是物业服务的重要窗口之一。水暖维修人员在上班期间,不准喝酒、戏闹、干私活;着装要整齐,服务要热情;对用户提出的合理要求,要尽量满足;当提出工作范围以外的要求时,要适当做解释工作。

      3.对承包的维修范围每日至少巡回检查一次,及时消除缺陷,做好记录。对自己处理不了的问题,要尽快向班长回报,由班长安排解决。

      4.维修工作,是物业服务的重要窗口之一。木工维修人员在上班期间,不准喝酒、戏闹、干私活。着装要整齐,服务要热情。用户提出的合理要求,要尽量满足;当提出工作范围以外的要求时,要适当做解释工作。

      1.负责所管辖设备的检修、维护保养、消除缺陷和事故处理。制止乱扯线路及浪费电能现象。

      2.了解电气设备使用情况及存在的缺陷。负责提出电气设备的检修计划和技改方案。

      4.牢固树立“安全第一、预防为主”的思想,增强服务意识,不断提高服务水平。制止违反“安规”或危及人身和设备安全的施工、作业。杜绝违章指挥和违章作业。严格执行“安全规程”,遵守各种规章制度。负责电源设备的安全可靠供电。

      5.经常向有关人员了解设备运行情况和供电线路的使用情况。根据实际提出对线路及设备的改造建议。及时维修保养电器设备和线路,提高设备使用完好率。发现设备重大缺陷和事故时要及时处理并向上级如实汇报。

      每日对办公楼、软件楼、 楼、图书楼、综合楼、科研楼的公共场所物业设施进行一次检查,并将检查结果填写在《楼内公共设施日巡检表》中。5.

      每日对室外物业设施进行一次巡回检查,并将检查结果填写在《室外公共设施日巡检表》中。6.

      每周一次对道路、广场、院墙、挡土墙等进行一次巡回检查,并将检查结果填写在《室外公共设施周巡检表》中。7.

      维修热线值班是物业维修服务的窗口,工作人员必须热爱本职工作,有较强的工作责任感。2.

      每天24小时接听报修电话,将报修内容及时通知到维修人员,并随时做好记录。3.

      接听电话要使用文明标准用语,服务热情不讲粗线.对维修服务范围以外的报修,工作量小、便于处理的,通知维修工尽快解决。对于工作量大、用工用料多的不要擅自处理,可以向用户做合理解释,或者让用户直接和工程部经理联系。

      5.负责做好维修材料的验收、幸运快乐8预测保管和发料工作,负责在每月初将上一个月材料的进、出、存情况统计后,分门别类报综合管理员。

      1.严格遵守各项规章制度,工作细致认真、及时准确地做好维修工作,不推、不拖、不积压。

      5.端正服务态度,保证服务质量,提高工作效率,对维修工作要随报随修,积极接受用户监督。

      6.工作服从分配,不挑三捡四,不干私活,不嘻笑打闹,在工作中团结互助、爱岗敬业。

      1.维修工要经常对自己责任范围内的物业设施进行巡回检查,早发现、早处理,维持物业设施完好率在99%以上。

      2.工程部物业维修巡回检查员,按规定对科技园内公共场所的物业设施进行巡回检查,并做好记录。对检查中发现的问题,及时通知维修人员进行处理。

      3.维修班长每周至少一次对所辖范围物业进行全面的检查,对维修人员的工作进行考评,对维修工作存在的问题提出批评和指导意见。对好人好事给予表扬。

      4.工程部经理对科技园内的物业维修工作情况每月至少一次进行全面检查,作为对维修工作的考核依据。

      1.凡园内的用户或单位,其使用的教室、实验室、办公室、储藏室、宿舍等室内物业设施的维修,均需要用户或单位向物业工程维修部报修。

      2.当发现园内物业设施存在缺陷需要维修时,任何人都有权力和义务向物业报修,以避免事故扩大或影响使用。

      3.报修时可拨打 维修热线,也可直接拨打维修班长的电话 和 ,报修时应说明维修内容、地点、报修人姓名和联系电话。

      3.值班员应热情接待报修者,认真解答用户问题,并做详细记录。根据报修情况,及时将维修信息传给维修人员。

      4.对重要报修内容,除通知维修工及时处理外,还要在适当时机电话回访,询问维修进展或故障排除情况。

      3.维修人员接受任务后,应根据项目、地点及需用的工具、材料等具体情况,寻找省工、生理、省料的最佳方案进行施工。

      每季度应统计、汇总维修的及时率及有关设施的完好率和返修率。用户的满意率应达到90%以上,设施完好率须保持在99%以上,而返修率不得超过10%。

      4.对用户意见较大或造成不应有的经济损失的维修项目,要及时追查有关人员的责任,并视情节给予处罚。

      5.用户对维修服务不满意,可拨打9510电话向工程部经理投诉,对工程部工作不满意可拨打9132向分管副总经理投诉。

      1.为及时处理水电设施在夜间发生突发性故障,工程部设立了夜间维修值班室,并安排了夜间听班人员,只要拨打9555

      3.如遇影响大面积或重要场所停水、停电时,要立即组织维修人员进行抢修。同时向工程部经理报告情况。

      4.维修人员在夜间处理故障时,如遇难以解决的问题,可要求工程部经理给予支持。

      25日前,向工程部提出维修材料需求计划,工程部汇总各班需求计划,结合库存情况,编写工程部维修材料采购计划。

      2.维修材料计划表由工程部综合管理员编写,工程部经理审核后,依次报物业总公司经营部经理、总公司分管副总经理、生计部主任批准。

      3.批准后的采购计划单,交中实科贸公司经理,由中实科贸公司负责采购。4.

      5.总公司内部施工所用材料,计划单由总经理批准后,由总公司经营部负责采购。

      1.保管员必须根据材料计划单认真对所进材料进行验收,保证材料数量、规格、单价和质量符合计划单要求;对不符和要求的要拒收退货。

      维修班组所用维修材料,维修工要写出领料单,先经班长审核签字后,在经综合管理员审批签字。大批量或贵重材料还要经工程部经理批准后,才可以到仓库领料。

      发料时要对照计划单发料,遵照“先进先出”的原则,在保证正常维修工作的同时,减少库存积压。

      3.领用材料一般应在正常上班时间,特殊情况下也可随时领料,以保证工作正常进行。

      5日前报综合管理员,综合管理员审核无误后,用“电子邮件”发给工程部经理。

      仓库保管人员认真学习仓库管理知识,了解各种材料的性能、要求。要严把材料质量关,严禁材料混合堆放,要及时检查库房安全措施。3.

      1.水暖班应对供水、供暖设施定期进行维护、检修和保养,落实防水、防锈、防腐蚀措施,做到不跑、不冒、不滴、不漏。

      3.水暖设施如有损坏,用户要及时报修。维修人员必须随叫随到,积极抢修,做到“小活当日完,大活不过三”。

      4.人为原因造成水暖设施的损坏,除一切费用由肇事者负担外,并视情节轻重给予严肃处理。

      5.在冬季到来前,要对供水、供暖管阀进行全面检查,做好管道的防冻保温工作,管道的保温层要经常维护,暖房沟内不得进水和积水。

      6.用暖单位和个人,发现暖气片及供暖管不热或漏水时,应及时通知水暖管道班,自己不得乱拧跑风或随便放水。

      7.做好停暖期间设备的维护保养工作。严禁脚踏暖气片及供暖管道,严禁在上面搁置重物,以防水管及暖气片的接头断裂。

      8.排水系统的隐蔽设施,要定期检修。化粪池的沉淀物每年要定期清理一次,每年雨季前疏通下水道一次。

      9.排洪沟内、排洪沟入口、雨水口每年5月份进行清理,雨季还要对排洪沟入口进行检查,发现淤塞及时清理。

      1.供电设施要定期检查维护和保养,做到变配电室门窗严密、完整,室内无杂物,无漏雨、漏雪现象,通风良好,防冻措施完善。电缆沟完整、清洁、无积水,无进小动物的可能。

      2.定期检查、维护电气设备,作到绝缘瓷件完好、清洁、无裂纹、无碰瓷,变压器绝缘良好,温升正常,无渗油、漏油现象,温度计指示正常。各种仪表灵敏可靠。

      5年应更换)。4.继电保护定期实验,做到正常可靠。直流操作电源,应由储能电容有计划地改为镉镍电池。

      5.室外输电线路应定期巡视,做到电杆无倾斜、瓷件完好、导线无断股现象,导线对地相间距离、交叉跨越距离、导线与树枝的距离均符合规程要求。

      6.用电设施发生故障,用户要及时报修,维修人员应立即组织维修。维修不及时或故障发生后用户不报修而造成事故者,应追究维修人员或用户的责任。

      7.维修施工应严格按规范要求进行,保质保量。完工后,须经报修人验收并签署意见。

      8.违章施工或施工质量不合格时,必须按规范进行返工。返工所用的工料费,由直接责任者自负。

      3.院内各公共场所,应采取措施加强用电管理,做到人走灯灭,严禁常明灯。学生宿舍、职工单身宿舍、集体宿舍,应安装限电器,也可采取定时供电的办法,努力节约用电;

      5.用户对电表应妥善管理,发现故障应及时报修。因电表失灵无法计量时,按该用户月均用电量计核收费。若人为破坏,造成电表失灵,表底数不准时,除包赔损失外,应按该用户月用电量最高记录数额的2倍计核收费。

      7.用户申报用电,需报总公司批准,由工程部电工班组织接线。任何单位和个人均无权随意变更或改动其使用单元的供电设施和线路,不准占有院内各供电场所和线路通道。

      8.凡私自接电、转供电、表外接电和其他擅自用电者,一律以盗电论处。用户若需变更线路、电表的位置,应先向物业总公司申请,经批准并办理有关手续后,由工程部电工班组织实施。

      9.基建、临建、技改和安装等工程施工用电,应事先向物业总公司申报,经批准并安装电度表后方可用电,并按规定缴纳电费。

      10.任何单位和个人一律不准擅自安装空调机、冷热风机、电暖器、开水器、非生产用电热炉及地方供电局限制使用的其他电气设备,不准安装和使用超出其使用单元原设计的最大供电容量的电气设备违者,除没收所用电器外,另以每天12小时计算,罚缴三个月电费,重犯者从重处罚。

      11.生活及办公照明,不得使用100W及以上的灯泡。因工作需要确需使用者,需经物业总公司批准。

      12.无正当理由不按规定交纳电费及罚款者,物业总公司有权对其停电或加倍处以罚款。

      3.电工班长、物业公司领导每周都应查看设备缺陷记录本,并签署意见。对设备存在的缺陷应尽快安排处理。

      3.水电暖管网、锅炉和空调附属设备和通讯设备按规定进行维修养护,运转正常率达99%。

      敲门。有门铃轻按门铃,按铃时间不要过长,无人应答再次按铃,按铃时间加长。没有门铃轻轻叩门三响,无人应答再次叩门,叩门节奏渐快、力度渐强。若无人应答,等候十分钟,若主人仍未返回,填写歉意信留言栏,塞入用户门内。

      致歉。双手递交歉意信,诚恳地说:对不起,XX设备出了故障,给您添麻烦了。

      4.进门。如进入公寓、住室等十分整洁的房间,员工应将鞋子脱在门外,赤脚进入,或穿好自备鞋套,经主人许可后进门服务。在特殊情况下,如用户家里没有铺地板,经主人许可,进门可不必套鞋套。进入室内步子要轻,工具袋背在肩上,如拎在手中应高于地面10公分,不能在地上拖着工具袋。

      5.铺布。走到工作地点后,将干净的帆布或塑料布铺在主人选定的位置,用干存放工具和需要拆卸的零件,不能将工具和拆卸下来的零件直接放在地上。

      6.维修。维修工作中手脚要轻,尽可能不发出噪声。实在无法避免时,应事先向房间主人打招呼,并说一 声“非常对不起”。

      整理。修理完毕,用自备专用擦布将设备擦拭干净,收好维修工具,将所有散落的工具零件及杂物等收拾干净,如地面受污染,应负责打扫干净。

      9.讲解。向用户讲解故障原因,介绍维修保养知识,并告诉主人正确地使用设备的注意事项。

      11.填单。如实填写维修服务工作单。请用户对修理质量、服务态度与行为进行评价并签名。

      12.辞别。向用户告辞,走出房间,步子要轻,工具袋背在肩上,如拎在手中应离开地面一定距离至门口,应回身面对房间主人说:“今后有问题,请随时联系,再见。”

      整个工作期间不得收受房间主人送的物品,也不能借用主人家里的工具、抹布等。

      下列标准所包含的条文,通过在本标准中引用而构成为本标准的条文。在标准出版时,所示版本均为有效。所有标准都会被修订,使用本标准的各方应探讨使用下列标准最新版本的可能性。

      (1)院设节水管理领导小组,由分管后勤的副院长、物业总公司经理等组成,领导贯彻国家有关水资源管理的方针、政策,审拟决定研究院节水规划、计划和技术改造计划等重要决策。

      2)物业总公司是水源管理的归口管理部门,设节水专责人,负责具体的水源管理工作。

      ④负责组织工业用水、消防用水和水回收利用等改进设计工作。⑤负责节水宣传的组织工作。

      ①负责全院用水用的统计工作。根据月、季、年用水计划及时发现水资源利用方面存在的问题。

      ①经常检查用水表计完好状况,发现表计损坏时,及时汇报领导并联系有关单位修复,以保证计量的准确性。

      1)有权检查、监督各用水单位合理用水、节约用水,检查、监督备用水单位用水计划的完成情况,并提出指导性意见。

      1)水是重要资源之一,必须加强用水管理。所有用水单位(用户)都要采取各种措施,节约用水,杜绝跑、冒、滴、漏,做到一水多用。

      (4)生产系统、生活水系统各用水用户必须装表计量,驻园单位用水必须装专用表计量。施工用水,各施工单位必须在用水前装好计量表。(5

      因水源缺乏或市政府分配定额指标不足,或因地下水位下降,潜水泵提水能力有限出现水源供水能力不足时,应采取紧急压水措施,以保证必要的生活用水。

      (1)全院生产、生活、消防用水由物业总公司总经理统一调度指挥操作,有关单位需停水消缺、外接等均应办理申请批准手续。

      (2)各单位在供水管道上新装或改装管道或新增用户时,需向物业总公司提出申请办理手续。

      3)各单位在消防水管道上新装或改装管道时,需向保卫处提出申请办理手续。(4

      (5)对外单位或个人要在我院管线上接水时,应与总公司联系,经分管副院长批准后,办理具体手续,商议好和结算方法,并应交纳管理费。

      (6)任何单位和个人未经办理具体手续和批准不得允许他人私自接管用水,违者除按用水量的2

      8)对各种用水提倡一水多用,能回收再利用的水,要千方百计进行回收利用,杜绝跑、冒、滴、漏和长流水现象,

      9)对驻园单位违反用水协定,擅自扩大用户,管线失修,有严重跑、冒、滴、漏或无故拖欠水费者,将部分或全部停止供水。

      1.每季末对院区生产、生活及公共用电抄录在册,以使财务部进行经济分析。要求正确率大于95%。

      物业工程部对宿舍各住户电表每季度抄录一次并计算金额,通过微机系统输送财务部。

      4.物业工程部对交叉住房及外单位住户,每半年抄录一次用电量,开好单据,通知前来交款。

      1.物业巡检员负责按规定的路线和范围巡回检查物业设施,做好巡检记录,并将发现的问题及时通知有关班组。

      4.工程维修部经理每周一次听取水电维修班长汇报物业巡检和维修消缺情况,协调解决水电维修班长提出的问题,每月至少一次对负责范围内的物业进行全面监督检查,将每月物业管理情况向分管总经理汇报。

      1)巡检范围:鲁能科技园物业总公司所接管的各建筑物内的公共设施,南北广场、体育场、球场以及院内道路、路沿石、台阶石、挡土墙、院墙、隔离墙、各沟道检查井、阀门井。

      花室——→综合楼及周围—---→中心花园——→南广场———→公寓——→卫生所——→生活公司

      体育活动场地——→培训公寓——→物业办公楼②办公区域物业办公楼——→办公楼——→软件楼——→图书楼—→物业办公楼(3)检查内容及要求

      ①办公楼、软件楼、图书楼:检查大厅、走廊、电梯、楼梯、开水间、卫生间的水电设施有无损坏、能否正常使用,地板、墙壁、踏步、门窗、天花板等是否完好。并将检查情况填写在《楼内公共设施日检查表》内。

      ②教学楼和综合楼:检查大厅、走廊、楼梯、开水间、卫生间的水电设施有无损坏、能否正常使用,地板、墙壁、踏步、门窗、天花板等是否完好。并将检查情况填写在《楼内公共设施日检查表》内。③院内楼外公共设施:检查道路、广场、运动场地有无塌陷变形。检查台阶、楼基石、挡土墙、隔离墙、院墙有无损坏。检查各种沟道的检查井、阀门井盖是否配套、盖好,有无丢失和损坏。检查路灯、草皮灯、广告灯、射灯有无变形损坏。检查地面、路面有无跑、冒、漏水现象。并将检查情况填写在《室外公共设施日检查表》和《室外公共设施周检查表》内。

      (2)对巡检员查出的问题,分析其轻重缓急,可根据维修人员情况做具体安排。

      (3)每周对所管辖的物业进行一次监督检查,合理评价巡检员的工作质量。认真填写《维修班长周检查表》,签字后于周末交工程部经理。

      (1)签字验收《维修班长周检查表》并认真审阅,向班长详细了解物业设施巡回检查情况和维修处理情况。

      (3)每月至少一次对工程部所管理的物业进行全面监督检查,对业主进行回访,调查了解巡检员和维修人员的工作情况,听取用户意见,督促本部门职工在今后工作中改进和提高。认真填写《物业设备设施月检查表》。

      (4)每月一次向分管总经理汇报物业设施的管理情况。接受分管总经理的监督检查。

      1.经营管理部是物业总公司水、电、汽、暖等费用的归口管理部门,主要职责为:

      (4)负责下达各楼宇(包括各宿舍区公用场所)水、电费控制指标,并按季度网上公布各楼宇水、电使用情况。

      (1)负责对自来水公司查抄用水量、供电公司查抄用电量和电信部门收取电话费的审核工作;

      15日对所属范围内总水表、总电表进行查抄,并将查抄记录于每月20日前交经营管理部。(2

      3)宿舍管理处及工程维修部每月将本月宿舍水、电费的收费情况进行整理,并填写“水、电收费明细表”,于每月25日前连同收取的现金、收费单据交经营管理部。经营管理部对表、单、现金审核无误后,将现金交院财务。

      (4)宿舍管理处及工程维修部每月对驻园单位的水、电表进行查抄,并填写“驻园单位水、电表查抄记录单”,经对方签字认可后,于每月20日前交经营管理部。经营管理部负责收费。

      5)经营管理部每季度按宿舍(楼寓)对水、电、电话费收支情况进行统计分析,写入物业总公司季度经济活动分析报告,并将各楼寓的水、电使用情况在网上发布。

      由经营管理部,对各经办部门的工作进行检查,并提出考核意见,按总公司的有关规定进行考核。

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